서울 시내에 밀집되어 있는 아파트 단지./사진=미디어펜.
[미디어펜=손희연 기자]분양보증심사로 간접적으로 분양가를 통제하고 있는 주택도시보증공사(HUG)가 분양가 산정 심사 기준 개편에 나선다. 고무줄식 잣대로 분양가를 산정한다는 지적이 제기되면서 논란이 가중되자 분양가 심사 기준을 재검토하겠다고 나선 것이다. HUG가 심사 기준을 새로 개편해 분양가 선정의 논란을 잠재울 수 있을지 관심이 모아진다.
29일 관련 업계에 따르면 올 상반기 서울에 분양을 진행했던 단지들을 두고 HUG의 분양가 심사 기준과 관련해 형평성 논란이 제기되고 있다. 이달 초 분양된 '방배그랑자이'는 분양가가 일반 아파트(주상복합 등 제외) 기준 최고가인 3.3㎡당 평균 4657만원에 분양보증 심사를 통과했다. 2년 전 분양된 '방배아트자이' 분양가와 비교해 3.3㎡당 1000만원 저렴하게 책정됐다. HUG는 지난해 12월 서초구에서 분양된 '디에이치 라클라스' 평균 분양가와 같은 수준이라고 판단해 분양보증서를 발급했다.
`롯데캐슬 클래시아`(길음1구역 재개발)는 3.3㎡당 평균 2289만원에 분양보증 심사를 통과해 성북구 최고 분양가를 기록했다. 애초 HUG는 같은 구에 위치한 장위동 '꿈의숲 아이파크'의 3.3㎡당 평균 분양가(1700만원)에 맞춰 책정할 것을 제시했으나, 조합이 장위동과 길음동은 교통여건, 생활권이 다른점을 제시하며 3.3㎡당 600만원 가깝게 가격 올려 승인해준 것이다. 지난해 HUG는 나인원 한남이 당시 역대 최고 분양가격이 예상되자 동일 구도 아닌 성동구 성수동의 '아크로 서울포레스트' 분양가를 잣대로 들이대 분양이 9개월 이상 지연됐다. 나인원 한남은 분양보증을 포기하고 '임대후 분양'으로 사업방식을 전환했다.
우선 HUG는 이 같은 지적을 받아들여 내달까지 분양가 심사 방식에 대한 개선안을 내놓을 예정이다. 이는 지난 2016년 8월 강남 재건축 아파트를 겨냥해 '고분양가 사업장 분양보증 처리 기준' 마련 이후 처음으로 제도 개선에 들어가는 것이다. HUG관계자는 "아직 구체적으로 결정된 것은 없고 내달 중으로 개선안이 나올 수 있도록 진행 중이다"고 전했다.
그동안 HUG의 분양가 산정 방식에 대한 지적이 꾸준히 제기됐다. HUG가 분양가 보증에 제한을 두면서 주변 시세보다 저렴한 '로또 청약'이 양산돼 부작용이 발생, 시장 혼란이 심화됐다는 지적도 제기됐다. '디에이치 자이'는 HUG의 분양가 통제로 주변 시세보다 5억원 이상 저렴한 분양가로 '로또 청약' 아파트로 알려지면서 시장의 혼란이 일었다. 또한 조합과 HUG의 분양가 줄다리기가 계속 되면서 신규 아파트 공급도 차일피일 미뤄지면서 서울 지역 내 수급 불균형 현상까지 이어지는 것이 아니냐는 우려도 제기되고 있다.
이에 고무줄식 잣대인 분양가 산정 기준 허점을 해결할 수 있을지 관심이 모아진다. 업계 한 관계자는 "HUG의 분양가 심사 기준 개선안이 구체적으로 나오지 않아, 현재 판단하기에는 이른 부분은 있다"며 "현재까지 지적되고 있는 논란을 해소시킬 수 있는 좀 더 구체적인 명확한 기준은 필요하다"고 전했다. 이어 "현재 심사 과정이 비공개로 진행되는데 이 부분을 개선해 산정 기준이 투명한 절차로 진행된다면 고무줄 잣대라는 의혹도 잠재울 수 있을 것이다"고 말했다.
현재 업계에서는 공공택지에 공급되는 공동주택의 분양가격 공시항목 12개에서 62개로 늘어난 '공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙' 개정안을 가지고 HUG가 분양가 심사 기준의 방안으로 삼을 수도 있다는 의견도 내놓고 있다. 다만 공공택지 분양가와 민간주택 분양가 산정 기준은 다르게 봐야 한다는 시각도 있다.
일각에서는 HUG의 분양보증 독점권 부분이 개선되어야 한다는 관측을 내놓는다. 업계 한 관계자는 "HUG가 독점해오던 분양 보증 시장에 경쟁 체제가 생긴다면 분양가 산정 기준과 절차가 질적으로 더 개선될 것이다"고 전했다.
HUG는 서울 전역과 경기·대구·부산의 일부 지역을 ‘고분양가 관리지역’으로 정해 분양가가 인근 지역에 1년 전 분양한 신규 아파트를 넘지 못하도록 하고 있다. 1년 전 분양한 것이 없을 경우 직전 분양의 110%를 상한한다. HUG의 분양보증서가 없으면 사실상 지방자치단체의 분양승인을 받기가 어렵다. 분양승인을 못 받으면 금융권 중도금 대출을 받을 수 없어 분양을 실행할 수가 없다.
지난 2017년 공정거래위원회는 오는 2020년까지 주택보증 업무를 수행할 민간 보험회사 1~2곳을 추가 지정하도록 하는 내용을 담은 ‘상반기 경쟁 제한적 규제 개선 과제’를 발표하기도 했다.
[미디어펜=손희연 기자]