[미디어펜 창간기획 특집]미리 가본 2015년 부동산시장③ 내년 시장활성화 핵심변수

'주택 3법' 시행으로 시장에 숨통 열어야
시장 큰손 '다주택자' 임대소득세 완화를
주택시장 활성화, 내수 진작과 일자리 창출에 기여  

한겨울 아랫목에 온돌 빼는 규제 "혁파해야"

"집값 잡는 대못 규제 철폐". 시장 활성화를 위해 기대하는 정책을 묻는 설문에 부동산전문가들의 한결같은 목소리다. 얼어붙은 시장엔 온기를 불어넣기는 커녕 찬물을 끼얹어서는 안된다는 지적이다.

미디어펜의 설문조사 결과 부동산 전문가들은 올해 금융과 세제부문의 규제완화가 수도권주택시장에 온기를 불어넣는 데 주효했다고 평가, 내년에도 시장정상화를 위한 규제철폐가 간단없이 지속돼야 한다고 응답했다.

▲ 2015년 시장 활성화를 위한 정책(표1)

'2015년 기대하는 활성화 대책' 설문에서 전문가집단은 다주택자의 임대소득세 완화(25.7%)에 이어 △주택사업성 확보를 위한 주택건축 규제완화(24.1%) △분양가상한제 탄력운영(21.5%) △재건축 초과이익 환수제 폐지(20.9%)등을 지적했다.(표 1)

전문가집단의 주문은 간결하고 명확하다. 주택시장 활성화에 발목을 잡는 주택3법의 시행과 세제 추가 개편이다.

올들어 주택시장은 수도권 아파트 청약경쟁률이 높아지고 주택거래량도 금융위기 이후 최고치를 기록, 냉기가 점차 가시고 있다. 일각에서는 '회복기 진입' '장기 회복국면 전환'이라고 진단한다.

전문가들은 내년 부동산활성화정책이 나와야 맥이 끊이지 않는다고 전망한다. 주택건축규제완화와 분양가상한제, 재건축 초과이익 환수제 폐지는 위축된 주택건설시장을 회복세를 반전시킬 긍정적인 호재로서 내수 진작과 일자리을 창출하는 데 기여할 것이라고 강조한다.

또 다주택자의 임대소득세 완화는 매매와 임대시장의 '큰 손'인 다주택자의 세금 부담을 줄여서라도 시장이 정상화되도록 유도해야 한다고 판단, 전문가들은 활성화대책의 우선순위로 꼽는다.

지방시장 활성화 우선순위 “다주택자 임대소득세 완화”

전문가들의 시장 활성화 정책에 대한 기대치는 거주 지역별로 차이를 보인다.(표2)

서울거주 전문가들은 주택용적률 상향조정 등 주택공급활성화와 분양가상한제 탄력운영(각각 24.7%), 재건축초과이익환수제 폐지(22.1%)에 무게를 둔다.

인천을 포함한 수도권 거주자와 지방거주 전문가들은 그러나 다주택자에 대한 임대주택 소득세완화가 필요하다(응답률 30%내외)고 밝혀 서울지역 거주자의 기대치보다 10%p 높았다.

분양가상한제 탄력운용의 경우도 수도권과 비수도권 거주자 간에 기대치가 엇갈린다. 서울과 수도권의 거주자의 24.7%와 22.0%가 이 정책이 긴요하다고 본 반면 5대 광역시를 비롯한 비수도권 거주자는 9%대에 그친다.

다주택자에 대한 임대소득세 완화도 거주 지역별 선호도가 다르다. 지방거주 전문가들의 30%가 다주택자의 세제완화가 긴요하다고 응답했다.

내년 개별 기대정책에는 유주택자와 무주택자가 큰 차이가 없다. 단 무주택 전문가들은 공급확대에 무게를 두었고 유주택자는 임대소득세 완화에 대한 기대치가 상대적으로 큰 것으로 나타난다.(표3)

▲ 거주 지역별 기대 정책(표2)과 주택보유유무별 기대(표3)

올해 주택대출규제 완화 "잘했다"

▲ 올해 주택가격에 영향을 끼친 정책은?(표4)

사실 전문가들의 이 같은 응답은 올해 LTV(주택담보인정비율)과 DTI(총부채상환비율) 금융규제 완화와 양도세 감면 등 세제규제 완화가 시장회복의 전기를 마련했다는 전제에서 나온 것이다.(표 4)

응답자들은 올해 서울 등 수도권의 매매와 청약시장에 긍정적인 영향을 미친 부동산정책으로 금융규제 완화(32.6%)를 먼저 꼽았다. 이어 △양도소득세 중과 폐지(29.9%) △주택 재건축 연한 완화(23.4%) △수도권 택지개발 중단을 포함한 공급억제(9.1%) 등의 순이다.

수도권, 주택세제 완화 "긍정적"

특히 취득세 감면과 양도세 중과소득세 폐지 등 주택세제의 경우 서울을 포함한 수도권소재 전문가들이 매매시장에 긍정적 영향을 준 조치라고 응답했다.

주택세제 완화의 경우 수도권소재 전문가는 3명 중 1명이 시장에 긍정적이었다고 응답한 반면 5대 광역시소재 전문가들의 18.2%만이 이 부문을 긍정적으로 꼽았다. 주택세제완화가 얼어붙은 수도권시장에 더 긍정적이었다는 평가다.(표5)

전문가들의 주택보유여부별 응답에서도 이 부문의 응답률은 차이가 있었다. 주택을 보유치 않는 무주택 부동산전문가들의 35.7%가 세제완화가 매매시장에 긍정적인 영향을 미쳤다고 응답, 소유자 응답률 28.8%보다 6.9%포인트 높다.(표6)

재건축완화의 경우 비소유자가 소유자보다 더 긍정적으로 평가했다. 무주택 전문가의 32.1%가 이 정책이 매매시장에 긍정적으로 작용했다고 본 반면 유주택자의 응답률은 21.8%에 그친다.

▲ 거주 지역별 매매가격 영향 정책(표5)과 주택보유유무별 매매가격에 대한 평가(표6)

전문가들은 전세시장에 큰 영향을 끼친 정책으로 전세자금지원(32.1%)과 기준금리 인하(27.9%)를 꼽았다. 박근혜정부의 행복주택공급과 임대아파트 용적률 상향 조정 등 공급정책에 대해서는 각각 11.1%와 7.4%에 그쳐 정부의 서민주택공급책이 큰 효험을 보이지 않았다고 평가한다.(표 7)

전문가들의 주택보유여부에 따라 개별 정책의 평가도 엇갈려 흥미를 끈다. 유주택자의 30.0%가 기준금리 인하가 전세가격 상승에 영향을 미쳤다고 응답한 반면 무주택자는 16.7%만이 응답, 유주택자가 저금리에 대해 더 민감하게 반응했다.(표 8)

이는 저금리상황에서 유주택자가 전세값을 올리거나 월세로 돌리면서 전세대란을 일으켰다는 지적과 맥을 같이한다.

▲ 올해 전세가격에 영향을 미친 정책(표7) 및 주택보유 유무에 따른 평가(표8)

미디어펜 내년 부동산시장 전망 설문조사의 마지막 편에서는 박인호 숭실사이버대 부동산학과 교수가 시장활성화를 위해 제언할 예정이다. [미디어펜=조항일 기자]

■ 조사 방법
숭실사이버대 부동산연구소(소장 박인호교수)의 온라인 서베이

■조사 대상
수도권 중심 공인중개사 등 산․학․연 전문가 65명

■ 조사 기간
2014년 11월 10~14일(5일간)