최저금리의 역설, '전세→월세' 가속…팍팍한 살림 더 옥죄는 이유

주택자 월세전환 속도 급격…"정부 상한선 비현실적, 개정 시급"

2010년 이후 2%대 최저금리 여파가 부동산 시장의 시한폭탄으로 작용하고 있다. 기준금리가 낮다보니 집주이이 전세보다 월세를 선호, 매물을 반전세나 월세로 전환해 금리보다 높은 임대차 수익을 올리고 있기 때문이다. 

최근 한국감정원에 따르면 서울지역 주택 임대차 계약 중 월세 비중은 37.7%로 지난 2012년(31.2%p)보다 6.5%p 늘었다. 이런 추세라면 내년에는 서울에서만 월세 비중이 40%를 육박할 것으로 보인다.

▲ 사진설명:최저금리 기조로 전월세 전환률이 급속도로 빨라지면서 비정상적인 정부의 상한제가 서민들의 어깨를 더욱 무겁게 하고 있다./사진=뉴시스

올해 주택 전월세 거래는 총 38만4612건으로 이는 지난 3년간 전월세 거래 건수(11월 말 기준)와 비교했을 때 가장 많은 것이다.

이처럼 올해 전월세 거래량이 최대치를 기록한 것은 월세 거래가 급격하게 늘었기 때문이다. 올해를 한 달 가량 남겨둔 시점에서 월세 거래 건수는 14만5328건으로 이미 지난해 수준인 14만4866건을 넘어섰다.

그런데 문제는 전월세 전환율이다. 서민들은 정부가 고시한 것 자체도 받아들이기 쉽지 않은데 그 상한보다 높은 전환율이 적용되는 경우가 대다수이기 때문이다.

현재의 전월세 전환율은 은행 대출금리보다 크게 높다. 서울시가 최근 발표한 '2014년 3분기 전월세 전환율'에 따르면 3분기 보증부 월세(반전세) 주택 전월세 전환율은 7.2%다. 서울의 세입자들은 보증금 1000만원 대신 평균 월 6만원을 낸다는 뜻이다.

전환율 7.2%를 근거로 가정하면 기존 3억원짜리 전세금이 2년간 7000만원 올랐을 경우 매달 42만원, 연간 504만원을 추가로 부담해야 한다는 계산이 나온다.

반면 세입자가 7000만원을 연 4% 금리로 대출받으면 연간 이자 납부액은 280만원으로 절반 가까이 떨어진다.  대출을 받을 수 있는 세입자는 전세금을 올려주기를 바라지만, 관건은 집주인이다. 집주인 입장에서는 전세보증금을 올려 은행에 맡기는 것보다 월세로 전환하는 수익이 크다 보니 순수 전세 매물은 부동산 시장에서 품귀 현상을 빚고 있는 것이다.

문제는 주택임대차보호법에서 전월세 전환율 상한을 기준금리의 4배수 또는 10% 중 낮은 값으로 정하고 있다는 점이다.

현재의 기준금리인 2%를 적용하면 전월세전환율은 8% 이내에서 계약해야 한다.

그럼에도 현재 부동산 시장에서는 8%를 넘는 사례가 부지기수다. 더구나 다세대•다가구 등 서민들이 많이 사는 주택은 통상 8~9%이고 대학가 원룸은 12% 등이다.

적용되는 전월세전환율은 정확한 근거 없이 주변 시세를 따르거나 일방적으로 제시되기도 한다. 더욱이 이미 전세에서 반전세 또는 월세로 전환한 세입자가 집주인에게 금리변동을 근거로 월세를 조정하기란 현실적으로 불가능하다.

이에 대해 전문가들은 반전세나 월세로 전환하는 대세를 거스를 수는 없더라도 월세전환 속도를 조절하고 서민부담을 완충할 수 있는 제도적 장치를 마련해야 한다고 지적한다.

서민의 생활고를 가중시키는 전월세 전환율 규정을 좀 더 서민의 삶을 개선하는 방향으로 개선하자는 주장도 나온다.

권대중 명지대 교수는 "기준금리에 5%를 더하는 선에서 제한하는 것이 맞다"며 “기준금리가 월 단위로 바뀔 수 있는 만큼 전월세 전환율 상한도 즉시 변동될 수 있도록 제도적 기반을 정비해야 한다는 지적을 내놓고 있다”고 말했다. [미디어펜=조항일 기자]