[현장출동]이슈 분양 속으로② 한강 센트럴자이 2차 "청약 메리트 없다?"

초기 계약률 40%에 머물 것 "우세"

[미디어펜=조항일 기자]한강 센트롤자이의 강점은 4천가구가 넘는 대단지 브랜드타운이 갖는 삶의 편리성에다 입주자들이 한강신도시의 인프라를 온전히 누릴 수 있다는 사실이다.

GS건설의 한강센트롤 자이 브랜드타운은 모진 시련과 역경의 길을 걸어온 한강신도시 개발과 운명을 함께 해오며 이제 완주의 목표점에 다가섰다. 무모하게 여겼던 총 4천 여 가구의 한강 센트롤자이는 지난해 1차분 3,481가구를 '고진감래' 끝에 분양성공했다. GS건설은 이에 힘입어 2차분 598가구분의 분양에 나섰다.  

미디어펜이 김포 한강신도시 현지 부동산업소와 분양전문가 10인을 대상으로 한강 센트롤자이의 주거환경 평가 등 분양성에 대해 설문조사를 실시했다.

조사 결과, 한강 센트럴자이 2차분이  1순위 청약에서 마감될 것으로 본 응답자는 20%에 불과하고 2순위에서 마감될 것이라고 본 응답이 70%로 대다수였다.

▲ 한강 자이2차분의 청약에서 1순위 마감은 10%에 불과하고 나머지가 2순위 또는 미달될 것이라고 보았다.

따라서 초기 계약률이 4~50%라고 예측한 응답자는 전체의 40%에 불과하고 10명의 응답자 가운데 3명이 초기 계약률이 30%대에 그칠 것으로 추정했다.

▲ 한강 센트럴자이 2차 청약률 초기계약률 전망. 전문가들은 초기 계약률이 50% 이하에 머물것으로 봤다.

 수요자가 감내하기에는 책정 분양가가 다소 버거울 수 있다는 판단에 따른다. 게다가 김포신도시에는 추가로 분양예정인  착한 분양가 물량이 대기 중이다. 

조사 결과는 다소 의외였다. 

청약제도 완화로 특별공급에 세대주가 아닌 세대원도 청약이 가능하고 통장 가입 1년이면 1순위가 된다. 2순위는 통장만 개설하면 되기에 큰 의미가 없다. 따라서 한강 자이 2차는 청약자가 줄을 설 것으로 예상했다.

 

W부동산 관계자는 "자이 2차분의 분양가가 1차에 비해 다소 높아 GS건설의 기대치보다 판매속도가 더딜 수 있다"며 "한강 신도시 내 미분양아파트가 여전한데다 수도권 분양시장의 회복에 편승해 신규 분양물량이 대기 중인 것도 조기 완판에 걸림돌로 작용할 것"이라고 지적했다.

 

 

◇서울 전세유민이 분양성패 가른다

그러나 현지 전문가들은 한강센트럴자이의 투자가치가 높다고 평가했다. 브랜드타운에다 강 건너 일산의 재건축이 본격화될 경우 신도시 이주 수요가 대기할 것이라고 보기 때문이다.   

N부동산 관계자는 “정부가 재개발·재건축 등 규제를 완화하기로 했는데 일산신도시의 경우 조만간 적용대상이 될 것”이라며 “투자 목적 이외에도 이주 수요의 발생으로 김포한강신도시 단지들이 인기를 끌 것”이라고 말했다.  

P부동산 관계자 역시 “마곡지구처럼 주요 산업단지를 배후로 하는 단지는 아니다”면서도 “단지 건너편에 도시지원사업이 시행될 예정으로 대기업 및 일부 연구단지가 들어올 가능성이 있다"고 귀띔했다. 

◇1차 분양 딱지 거래가격 '웃돈'

또 다른 인근 부동산 관계자는 현재 거래되는 센트럴자이의 분양권 거래에서도 투자가치를 간접적으로나마 짐작해 볼 수 있다고 설명했다.  

L부동산 관계자는 “한강센트럴자이 1차 완판 이후 매물이 나오지 않고 있다”며 “완판 이후 프리미엄이 500만~1000만원까지 붙었다”고 강조했다. 미분양의 늪이라는 오명을 달아왔던 김포에서 보기드문 현상이다.  

걸림돌은 있다. 책정 분양가다.한강센트럴자이 2차의 경우 전용면적 84㎡기준으로 3.3㎡당 평균분양가는 1004만원이다. 가구당 1,000만원이 넘는 발코니 확장비는 별도다. 평면을 확장하는 알파 룸도 추가 시공비가 소요된다.

▲ 한강신도시 거주민의 발이 될 경전철과 신도시 대수로변에 들어설 수변상가. 오는 2018년 말에 개통될 경전철은 김포공항역에서 공항철도와 서울 지하철 5호선과 9호선과 환승한다.

이는 지난해 분양한 한강센트럴자이 1차(970만원)와 비교해 다소 높은 가격대다. 2차분이 다소 고전할 것이라는 지적이 나온 이유다.    .  

N부동산 관계자는 “전용면적 84㎡기준 D타입(3.3㎡당 990만원)을 제외하고 모든 타입이 1000만원을 넘는다”며 “한강김포신도시 내 일부 단지에 비해 100만원 넘게 비싸다”고 말했다. 

◇장기 역세권에 비해 평당 150만원 높다

N부동산 관계에 따르면 실제 김포한강신도시 제일풍경채의 경우 평당분양가가 840만원으로 한강센트럴자이 2차에 비해 160여만원 낮다. 인근에 위치한 신영지웰도 상황은 마찬가지다.

▲ 전문가들은 한강 센트럴자이의 분양가가 다소 높다고 평가했다.

이들 단지는 장기역주변의 초역세권이다. 서울서 출퇴근하는 직장인은 역세권 저가 아파트에 주목할 수 밖에 없다.  

일부 현지 부동산 전문가는 그러나 호평을 받은 1차분 브랜드타운의 후광효과가 여전할 것으로 전망,  GS건설이 분양에 큰 어려움을 겪지 않을 것으로 전망했다.

P부동산 관계자는 “초역세권은 아니지만 투자가치가 있고 브랜드타운이라는 잇점을 감안할 때 분양가가 적정하다고 보는 수요자도 있다"며 "전세가가 요동을 치는 데다 분양가상한제 폐지를 앞두고 수요자가 움직일 경우 자이 2차의 분양성은 1차 초기처럼 저조하지 않을 것"이라고 내다봤다.

◇청약제도 완화 불구 경쟁률은 높지 않을 전망 "왜?"

현지의 일부 전문가는 2차분 물량이 1차분에 비해 '가벼운' 것에 주목, GS가 1차분처럼 분양에 애를 먹지 않을 것으로 예측했다.

청약경쟁률은 어떨까?  2차분의 청약경쟁률이 높지 않을 것으로 현지는 예측했다. 한강 센트럴자이가 청약제도 완화의 첫 수혜지로 본 시각과는 다르다.  이유는 간단하다.  현지에서는 지역의 고질적 문제인 과잉 공급을 내세운다. 따라서 현지 전문가들른 자이 2차의 청약율이 높아질 수는 있어도 초기 계약률이 크게 좋아지지는 않을 것이라고 보았다. 

L부동산 관계자는 “센트럴자이 1차분 분양을 계기로 브랜드타운의 선호도가 높아져 1차 때처럼 미분양 사태가 나오지 않을 것”이라면서도 “타 단지에 비해 높은 분양가이고 2차분이 1차 브랜드타운과 별개의 단지라는 점에서 1 2순위 청약에서 공급량을 채우지 못할 것으로 보인다”고 말했다.

▲ 한강 센트롤자이 2차는 단지환경이 탁월하다고 전문가는 평가했다. 브랜드타운의 완결 단지인데다 세대 확장성 등 평면 설계도 우수하다고 전문가는 밝혔다.

S부동산 관계자는 “이달과 오는 5월에 분양하는 반도유보라 3차와 4차의 분양물량을 잘 알고 있는 수요자는 선택의 폭이 넓어진 상황에서 강센트럴자이만을 고집하지 않을 것"이라고 예상했다.  

P부동산 관계자도 같은 맥락에서 자이 2차분의 청약률이 높지 않을 것으로 봤다.

그는 “5월에 분양하는 반도유보라 4차는 길 하나를 사이로 구래역과 이마트에 위치한다"면서 “자이 2차는 대단지 물량의 1차보다 청약성적이 좋아질 것이나 1순위 마감은 사실상 어려울 것”이라고 설명였다. 

▲ 한국의 베네치아를 꿈꾸는 한강신도시. 사진은 현재 공사 중인 수로의 야경과 한강 센트랄자이 인근에 조성 중인 수로 종점.

그럼에도 불구, 한강센트롤 자이에 대한 브랜드 충성도는 크게 높아진 것으로 나타났다. 2차 단지의 가구수가 600가구에 미지지 않으나 대단지 브랜드타운으로 보는 데다 세대별 공간 확장성도 탁월하고 도시개발사업지구인데도 용적률이 신도시에 못지 않아 일조권과 조망권이 우수하다.

 2차가 브랜드타운이냐는 문제는 엄격하게 얘기해야 한다. 6차선 도로를 사이로 떨어져 있기 때문이다.