[현장출동] 1%대 초저금리시대 수익형부동산 "돈, 돈이 몰린다"

448개실 과잉공급에 공실과 저수익 우려 불구 청약 '앞다퉈'

50대 전후 투자층  '돈 되는' 수익성부동산에 관심 고조

[미디어펜=조항일 기자]“예상 분양가에서 최고 1억원 높은 가격이다. 비싸다”

마포 한강2차 푸르지오 오피스텔 청약을 앞둔 지난 주, 현지 부동산 관계자들의 한결같은 목소리였다.

그러나 17일 청약마감 결과, 이 수익형부동산의 경쟁률은 평균 13.7 대 1.  모두 448실의 오피스텔에 6,000 명이 넘는 청약자가 몰렸다.

현지의 고분양가 지적은 청약 경쟁률의 결과에 이내 묻혔다. 현지에서는 "기대 이상"이라며 놀라운 반응이다. 

경쟁률 결과에 고분양가 논란 "쑥"

초저금리시대 저성장기에 돈을 굴리는 투자가 마땅치 않자 수익형부동산에 돈이 몰리고 있다.  

마포한강푸르지오2차 오피스텔은 한국은행이 지난 주 사상 처음으로 1%대의 기준금리를 선언한 이후 첫 분양한 수익형 부동산이다. 

전문가 시각에서 마포한강푸르지오 오피스텔은 고수익보장의 부동산이라고 볼 수 없다. 그러나 이번 청약률은 리스크가 있는 저가 브랜드가 아닌 안정수익의 유명브랜드 부동산이 초저금리시대에 투자대안으로 떠오르고 있음을 보여준 것이다.   

마포한강2차푸르지오 오피스텔은 '1%대 초저금리 시대'에 수익형부동산의 자리매김 가능성을 보여주었다.

지난 주 모델하우스에 장사진을 친 세대는 오피스텔의 주 수요층인 30대가 아니었다.  4~60대의 중· 장년층이었다.  이들 임대 목적의 투자가들이 대거 청약에 가세한 데 힘입었다.

5% 내외 수익률 기대는 성급

그렇다면 당첨자들은 분양대행사가 주장한 대로 5%내외의 고수익을 거둘 것인가?  관건은 실제 임대에 들어가는 내년 하반기에 공실없이 보증금과 월세를 얼마나 받을 수 있느냐에 달렸다. 

현지 부동산 관계자들이 제시한 적정 분양가는  합정동 일원의 임대수요를 감안, 투자가들에게  5% 내외의 수익률을 보장하는 상품을 염두에 두고 내놓은 것이었다. 그러나 대우건설은  화이트칼러 등 고소득 임차인을 사로잡는 평면과 인테리어를 앞세워  과감히 배팅했다.  초저금리시대에 대우건설의 가격정책은 우선 성공한 듯이 보인다. 

마포 한강푸루지오2차 오피스텔은 홍대를 상권으로 하는 합정역 일대에 10년 만에 들어서는 첫 유명브랜드의 대단지 수익형 부동산이다.

한국은행이 기준금리를 1%로 사상 최저수준으로 책정하면서 수익형 부동산 시장에 대한 관심을 대변하듯 지난 주 푸르지오 오피스텔의 모델하우스를 방문한 투자자들의 상담은 수익성에 집중됐다.

실제 인근 부동산업소를 방문한 40대 여성은 "분양가가 높은 것으로 보이는 데 임대가 가능하고 5%내외의 수익률이 나올 수 있느냐"며"중개업소 대표는 실제 투자하셨느냐"고 되물었다. 

한 현지 부동산 관계자는 "돈이 있다면 하겠지만..."하고 말꼬리를 흘렸다.  다른 부동산 관계자는 "고객을 상대로 투자가를 사전에 모집했으나 투자하지 않았다"고 밝혔다.

현지 부동산 관계자는 답변은 수익형부동산 수요층의 선호도와 구매력 등을 염두에 둔, 현실적인 답변이었다. 

마포한강2차푸르지오 오피스텔은 448실. 인근 오피스텔이 100실 미만인 데 반해 공급규모가 넘친다. 게다가 오피스텔 수요층의 주 관심사인 전용면적이 25~43%정도 낮다.

마포 한강2차 푸르지오의 경우 전용23㎡형의 경우 평균 분양가는 2억4000만원내외, 25㎡형은 2억8,000만원이다.

분양 성공과 수익성 보장은 별개 문제

A부동산 관계자는 “합정동 일원의 수요층과 전용면적을 감안, 대우건설측에게 전용 25㎡의 적정 분양가를 2억원 내외로 제시했다”면서 “초저금리시대에 투자층이 몰리면서 대우건설이 흥행에 성공할 수는 있으나 투자가들이 적정 수익성을 낼 지는 의문시 된다"고 귀띔했다.

그러나 마포한강푸르지오2차 오피스텔은 청약률에서 호성적을 냈다. 대우건설은 초역세권에 직주근접형, 다양한 편의시설 등의 입지환경이 강점을 내세웠다. 게다가 내부 공간의 경우 1인 골드 싱글족의 일터와 삶터의 취향을 100% 만족시키는 공간설계와 디자인, 인테리어로 투자가들의 시선을 사로잡았다.  푸르지오의 자존심을 건 수익형 부동산을 내놓은 것이다. 

J부동산 대표는 "합정역 일대에 유명 브랜드 수익형 부동산은 푸르지오가 처음이어서 투자층의 관심이 증대됐다"면서"이 일대 2개의 오피스텔의 경우 10여년이 지났음에도 매물이 거의 나오지 않기 때문에 대우건설이 분양가를 높게 설정한 것이 아닌가 싶다“고 말했다.

▲ 마포한강푸르지오2차와 인근 오피스텔의 수익률 비교.

현재 마포 한강2차 푸르지오가 들어서는 합정동 주변에 오피스텔은 KCC엠파이어 리버와 동양트레벨 등 2곳.  이들은 입주한 지 약 10여년이 됐지만 매매는 커녕 월세 구하기도 하늘의 별따기다.

동양트레벨의 경우 계약면적 52㎡의 매매가는 1억9000만원 선이다. KCC엠파이어 리버의 경우 계약면적 49.5㎡이 2.3억원 선이다. 보증금 1,000만원을 계산치 않는 수익률은 4.5~5% 선이다.

입주자들이 실제 사용하는 전용면적을 보면 이들 오피스텔이  마포 한강2차 오피스텔에 비해 크게 앞선다. 

S부동산 대표는 “대우오피스텔의 전용 23㎡ 의 경우 실제 계약면적이 59㎡ 선으로 전용률은 38%대에 머문다"며 "이는 인근 전용률에 비해 40%내외 낮은 수준이다”고 말했다.

주차장 2실당 1대꼴 "단점"

고가 오피스텔 임차인의 주된 관심은 주차장 확보. 푸르지오 오피스텔의 경우 주차 공간은 232대.  2실 당 1대 꼴이다. 그러나 실당 분양가에 주차면적(19~20㎡)의 가격이 포함돼 있다. 입주자들 가운데 절반 가량이 주차하지 않는 데도 실당 9,000만원 내외의 분양가를 부담하는 꼴이다. 

▲ 마포한강푸르지오2차의 전용면적은 주변 오피스텔의 25~40%가량 낮다.

현지에서는 대우건설의 흥행대박에도 불구, 푸르지오 오피스텔의 ‘수지’에 대해서는 장담을 하지 못하고 있다. 

동양트레벨과 KCC엠파이어 리버의 경우 기준 보증금 1000만원에 월세 75~80만원 선이다. 마포 한강2차 오피스텔은 1000만원에 월 90만원 선이 될 것이라는 게 현장 전문가들의 예상이다.

분양대행사는 5%대의 수익률을 올릴 수 있다고 투자가들에게 홍보했다. 저금리 대출을 이용할 경우 이 정도 수익이 가능하다고 설득했다.

그러나 월 90만원의 높은 가격이 주는 부담과 함께 448실이라는 대규모 공급량을 고려할 때 기대 수익률이 나올 수 있느냐에 현지는 의구심을 갖고 있다.

공실 없는 임대상품 없다 

S부동산 대표는 “마포 한강2차 푸르지오의 월세가 90만원에 이른다면 웬만한 직장인들도 감내하기 어려운 수준”이라며 “미분양 우려는 없어 보이지만 높은 월세가 공실률로 이어져 집주인의 숨통을 조일 지도 모른다”고 우려했다.

또 다른 인근 부동산 대표 역시 “높아진 집값으로 월세가 오르면서 오피스텔에 주거하던 대학생들이 많이 줄어들었다”며 “오피스텔 공급이 부족한 상황에서 이번 마포 한강2차의 경우 수요자들에게는 다소 입맛에 맞지 않는 가격”이라고 설명했다.

이어 “오피스텔을 분양하고자 하는 투자자의 입장에서도 높은 가격에 형성된 월세가 공실률 증가로 이어지는 양날의 칼이 될 수 있다”고 덧붙였다.

초고층 높은 관리비도 감안해야

K부동산 대표도 “수익형 부동산에 대한 관심이 높아진 가운데 공급부족에 시달리던 합정동에 들어선 만큼 청약에서는 흥행을 거둘 것”이라면서도 “오피스텔의 경우 관리비가 만만치 않은 만큼 공실률 등을 고려해 투자수익율을 곰곰이 따져보고 투자해야 한다”고 조언했다.

대우건설의 마포한강푸르지오2차 오피스텔은 현지의 부정적인 평가를 불식, 일단 호성적의 청약률을 이끌었다.

1%대의 초저금리시대에 첫 선을 보인 대우건설의 마포한강푸르지오2차 오피스텔은 높은 수익률은 아니더라도 안정적 수익을 확보할 경우 시장에서 자리잡을 수 있다는 가능성을 보여주었다. 수익형 부동산은  당분간 '순풍에 돛을 달 것'으로 보인다.