첫 내집마련 고민 실수요자…"11월 보금자리론·적격대출 주목"

[미디어펜=류준현 기자] 금융위원회가 첫 내 집 마련에 나서는 '생애최초' 주택 구매자를 타깃으로 한국주택금융공사의 정책모기지 상품인 '보금자리론'과 '적격대출'의 규제를 크게 완화한다. 

주택담보대출비율(LTV) 상한을 지역·주택가격·소득에 상관없이 80%로 완화하고, 대출한도는 현행 최대 4억원에서 6억원으로 확대했다. 대출기간은 최장 50년, 상환방식은 체증식으로 최장 40년까지 할 수 있도록 해 상환부담을 줄였다. 본격적인 기준금리 인상으로 대출금리가 크게 오른 가운데 예비 실수요자들이 주택 매수에 나설 지 주목된다.

18일 금융위원회가 배포한 '새정부 가계대출 관리방향 및 단계적 규제 정상화방안' 자료에 따르면, 정부는 생애최초 주택구매자에 한정해 보금자리론·적격대출의 LTV, 대출기간, 상환방식 등을 완화한다. 

현재 보금자리론은 소득 7000만원(신혼·자녀수 따라 최대 1억원) 이하이면서, 무주택자(처분조건부 1주택자)이고, 주택가격(KB시세 기준)이 6억원 이하인 경우 받을 수 있다. 적격대출은 소득에 제한이 없고 무주택자이면서, 주택가격이 9억원 이하인 매물에 한해 받을 수 있다. 고소득자도 받을 수 있고 대출한도가 최대 5억원인 만큼, 금리가 보금자리론보다 높은 게 흠이다. 두 상품 모두 대출기간은 최장 40년이다. 

정부가 내놓은 자료에서 가장 눈에 띠는 건 LTV 완화다. 정부는 주택 소재지역‧아파트 여부와 상관 없이 보금자리론·적격대출의 LTV를 11월부터 최대 80%로 일괄 적용할 방침이다. 

현행 LTV는 매물 종류에 따라 55~70%를 적용한다. LTV 적용시 평가기준이 되는 'KB시세'는 아파트나 오피스텔과 같은 대규모 주거지역에는 잘 형성돼 있지만, 세대수가 적은 빌라나 다세대·연립주택 등에는 적용하지 않는 까닭이다. 은행들은 이들 매물의 가치를 평가하기 위해 감정평가사들의 별도 감정 후 담보 가치를 은행에 제시하고 있다. 담보물 가치가 불투명한 만큼 LTV 인정비율도 낮아질 수밖에 없다.     

더불어 당국은 대출기간을 8월부터 최장 50년으로 늘려 대출한도도 확대하기로 했다. 현행 보금자리론·적격대출의 최장 만기는 40년인데 이를 10년 연장함으로써 월상환부담을 줄이고 한도를 추가로 더 늘릴 수 있게 되는 셈이다. 다만 50년 만기 정책모기지는 만 34세 이하이거나 7년 이내 신혼부부에게 국한된다. 

가령 부부소득이 연 3000만원이고, 신용대출로 5000만원(금리 4.25% 가정)을 이용 중인 세대가 40년 만기 보금자리론(6월 40년 만기 보금자리론 금리 4.6% 적용)을 통해 3억원을 받으려 한다면, 50년 만기를 선택함으로써 원리금 상환부담을 월 137만원에서 128만원으로 9만원 줄일 수 있다. 최대 대출가능액은 2억 9000만원에서 2000만원 증액한 3억 1000만원까지 넘볼 수 있다. 40년 만기는 기존처럼 만 39세 이하 또는 7년 이내 신혼부부를 적용한다. 

대출한도는 현행 최대 3억 6000만원(미성년 자녀 3명 가구시 4억원)에서 6억원으로 확대했다. 생애최초의 경우 지역·주택가격·소득에 상관없이 최대 80%의 LTV를 적용하는 만큼, 6억원 이내에서 대출을 이용할 수 있을 전망이다. 

당장 다음달부터 보금자리론의 체증식 상환방식을 확대 적용하는 점도 눈에 띠는 요소다. 체증식 상환은 대출 초기에는 상환하는 원금이 적고 이자만 내다가, 시간이 지날수록 서서히 원금 상환이 커지는 방식으로, 매월 원리금이 증가한다. 만기에 가까울수록 상환액이 늘어나는 만큼, 미래소득이 보장되는 만 39세 이하의 청년층·신혼부부만 이용할 수 있다. 정책상품인 만큼, 원금상환액이 급격하게 불어나지 않아 서민에겐 긍정적 요소다. 

이러한 상환방식 특성을 고려해 정부는 대출기간을 늘려주기로 했다. 현재 보금자리론은 만 39세 이하 청년층과 신혼부부를 대상으로 최장 40년까지 원금균등(원금만 매월 동일하게 상환)·원리금균등(원금과 이자를 매월 동일하게 상환) 방식으로 이용할 수 있다. 이를 체증식으로 대체하면 최장 30년까지 설정할 수 있다. 이번에는 이를 확대 적용해 체증식 설정시 최장 40년으로 할 수 있게 해주는 셈이다.  

또 보금자리론·적격대출의 조기상환수수료율도 다음달 현행 1.2%에서 0.9%로 경감한다. 

총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 다음달 3단계로 강화되는 점은 우려 요소다. DSR는 차주의 연소득을 연간 총부채 원리금 상환액으로 나눈 값으로, 규제비율(은행 40%, 비은행 50%) 이내에서 신규대출을 받을 수 있다. 지난 1월부터 시작된 현행 2단계 규제는 총 대출액이 2억원을 초과하면 규제 대상이다. 다음달 추진되는 3단계 규제는 총 대출액이 1억원을 초과하면 규제대상이 된다. 

하지만 당국이 이번 DSR 규제에서 서민·취약계층 등을 보호하기 위해 보금자리론을 산정 대상에서 제외하고, 일반 은행권 대비 완화된 총부채상환비율(DTI, 실수요자 기준 조정지역·그 외 지역 60%)을 적용키로 했다. 따라서 보금자리론을 이용하는 차주들은 내 집 마련에 걸림돌이 없을 전망이다. DSR를 적용하고 있는 적격대출은 장래소득 인정을 확대하는 식으로 대체된다.

문제는 기준금리 추가 인상이다. 미 연방준비제도(Fed)가 인플레이션에 대응하기 위해 0.75%포인트(p)의 금리인상을 뜻하는 '자이언트 스텝'을 단행한 데다, 한국은행 금융통화위원회도 기준금리 추가 인상이 확실시 되기 때문. 

이 여파로 주금공이 모기지 상품에 활용하는 '국고채 5년물' 금리는 매일 요동치고 있다. 이날 한국은행 경제통계시스템에 따르면 지난 2일 국고채 금리는 3.366%에 불과했지만, 보름만인 지난 17일 금리는 3.855%로 약 0.489%포인트(p) 치솟았다. 올해 1월에는 최저 2.080%(1월3일)에 불과했다. LTV 80%가 적용되는 오는 11월까지 주택 매수를 관망한다면 모기지 상품 금리는 더 크게 오를 것이 유력해 보인다. 

당분간 대대적인 금리인상이 예고된 만큼, 예비 실수요자들이 뒤늦게라도 '높은 금리'를 감수하고 내 집 마련에 나설지, 월세·전세 등의 임차매물을 알아볼지 주목된다.

이 외에도 금융위는 정부 방침에 따라 주금공의 MBS 유동화를 통해 변동금리 주담대를 장기·고정금리 정책모기지로 대환할 수 있도록 '안심전환대출'을 유도할 방침이다. 우선적으로 서민·취약계층을 포용하기 위해 '우대형' 정책을 오는 9월 중순부터 10월 초께 순차적으로 시행한다. 

제1·2금융권에서 변동금리(혼합형 포함) 주담대를 일으킨 차주가 해당되며, 주택가격은 KB시세 기준 4억원 이하(신청분 중 저가순으로 지원), 부부합산 소득은 7000만원 이하여야 한다. 대출한도는 최대 2억 5000만원까지다. 금리는 보금자리론 실행일 기준 금리 대비 최대 0.3%p 인하된 값이 대출기간 동안 '고정금리'로 적용된다. 이달 보금자리론 금리가 4.35~4.60%인데, 이를 적용하면 4.05~4.35%로 기대할 수 있다. 

접수 시점으로부터 최소 60일 이상의 심사기간이 소요되는 만큼, 현재 계획상 11월 중하순부터 대환이 본격화될 것으로 본다는 입장이다. 모든 신청건을 연내 대환할 수 있도록 하는 것을 목표로 하고 있다. 

이를 위해 주금공은 보금자리론 접수·심사에 참여하는 6대 시중은행(KB국민·신한·우리·하나·NH농협·기업)과 내규 개정 및 협약을 체결하고 6~8월 중 전산서비스를 구축할 수 있도록 할 방침이다. 당국은 우대형 정책을 실시한 후 금리추이·시장수요·예산상황 등을 고려해 최대 20조원을 내년부터 추가 시행할 지 검토할 계획이다.