[미디어펜=이다빈 기자]윤석열 정부가 첫 번째 부동산 정책으로 임대차 시장 안정 방안과 분양가상한제 개선 방안을 내놨다.
이에 정부는 임차인 부담을 경감하고 혜택 요건을 완화한다. 또 정비사업에 필요한 비용과 건설 자재값 상승 상황 등을 반영해 분양가 현실화를 이루겠다는 방침이다. 한국부동산원은 이번 제도 개선으로 정비사업 분양가가 1.5~4% 상승할 것이라고 내다봤다.
추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 6월 21일 임대차 시장 안정 방안과 분양가상한제 개선 방안을 발표했다. 사진은 국회 예산결산특별위원회에 참석한 모습./사진=공동취재사진
추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 21일 8시 정부서울청사에서 '제1차 부동산 관계장관회의'를 개최하고 '분양가 제도 운영 합리화 방안'을 발표했다.
◆임차인 부담 경감…실수요자도 금융 지원
정부는 임대차 시장 안정 방안으로 상생임대주택에 대한 양도세 특례 확대를 개편한다. 현행에서는 상생임대인이 2년 이상 임대한 주택에 대해 1가구 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 중 1년을 인정하고 있다. 이를 개선해 조정대상지역 1가구 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건을 면제하고 1가구 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건은 면제한다.
임대개시 시점 1가구 1주택자에 9억원 이하 주택이었던 상생임대주택 인정 요건도 폐지돼 임대 개시 시점에 다주택자나 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 햬택이 적용된다.
향후 1년간 갱신계약이 만료되는 임차인을 대상으로 버팀목 전세대출의 보증금 및 대출한도도 확대된다. 수도권의 경우 버팀목 전세대출 현행 보증금 3억원, 대출한도 1억2000만원에서 보증금 4억5000만원, 대출한도는 1억8000만원까지 개선된다. 지방은 보증금 2억원, 대출한도 8000만원에서 2억5000만원, 1억2000만원으로 확대된다.
일반 임차인을 지원하기 위한 월세 및 임차보증금 원리금 상환액 지원도 확대된다. 현행 제도에서는 총급여 7000만원 이하 무주택 세대주가 부담하는 월세액에 대해 연 750만원 한도로 5500만원 이하일 경우 12%, 7000만원 이하일 경우 10% 세액공제가 적용된다. 이를 각각 15%, 12% 상향할 계획이다. 전세 및 원세보증금 대출 원리금 상환액에 대해 연 3000만원 한도로 40% 적용되던 소득공제도 공제 한도를 연 300만원에서 400만원으로 확대한다.
실수요자에 대한 금융지원도 활성화한다. 만 39세 이하 청년층이 10‧15‧20‧30년 만기 이용시에만 선택 가능하던 현행 보금자리론의 체증식 상환 방식은 청년‧신혼부부 대상 40년 만기 보금자리론에도 도입된다.
현행 시가 1억5000만원 미만 주택에 대해 적용되던 1주택 보유 저소득층을 대상 우대형 주택연금도 개선된다. 우대형 주택연금 주택가액 요건은 2억원으로 완화되고 초기보증료 환급 절차 홥리화를 통해 주택연금이 활성화된다.
임대주택 공급 확대를 위해서는 법인세 추가 과세 배제 요건을 완화한다. 10년 이상 임대 후 양도하는 경우 법인세 추가 과세 배제가 되던 임대개시일 기준시가 6억원 주택가액 요건이 9억원 이하로 완화된다. 기존 10년 이상 임대한 건설임대주택을 오는 12월 31일까지 등록시 양도세 장기보유특별공제 70%가 적용되던 현행 제도도 적용기한이 2024년 12월 31일까지 2년 연장된다. 종부세 합산배제 혜택도 지난해 2월 17일 이전 임대 등록한 민간건설임대주택까지 요건이 완화된다.
◆분양가 현실화한다…건설 자재값 상승 상황도 반영
정부는 정비사업 추진 과정에서 사업 특성상 필수적으로 발생하지만 분양가 산정시 포함되지 않고 있는 비용을 반영해 분양가 현실화를 실현하겠다고 밝혔다.
정비사업은 택지사업과 달리 총회 등 의사결정 기구의 운영과 기존 거주자의 이도‧명도 등 토지 점유권 확보 등이 필요하다. 이와 같은 과정에서 세입자 주거 이전비, 상가 세입자 영업 손실 보상비, 이주비 금융비, 총회 운영비 등 필수 비용이 발생한다. 그러나 택지 사업과 동일하게 운영 중인 현행 분양가 산정 방식에서는 정비사업에 필요한 이러한 비용이 분양가에 미반영 되고 있다.
이를 개선해 우선, 명도소송비는 소송 집행에 소요된 실제 지출비용을 반영한다. 실제 지출비용은 변호사 수임료, 법원 인지대 등 소송‧집행비용 등을 말한다. 재개발 주거이전비‧이사비 및 영업 손실보상비 등은 보상 금액은 토지보상법에서 규정하는 법정 금액 지출 내역을 반영한다. 이주비 금융비는 실제 발생 이자 비용을 반영하되 상한을 설정할 방침이다.
총회 등 필수소요 경비는 사업비의 일정 비율을 정액으로 반영한다. 정비사업은 택지사업과 달리 총회 등 의사결정 기구를 통해 주요 사항을 결정하면서 조합총회, 대의원회의, 주민대표회의, 토지등소유자전체회의 등 의사결정기구 운영 비용이 발생하게 된다. 이를 반영하는 방식은 필수소요 경비로 총 사업비의 0.3% 정액을 반영한다. 필수소요 경비는 조합 총회개최비, 대의원회 개최비, 주민대표회의 개최비 등이다.
정부는 분양가 현실화를 위해 분양가상한제 기본형 건축비 탄력 조정을 통해 최근 자재값 상승으로 인한 공급 문제도 해소하겠다고 밝혔다. 현행에서는 매년 3‧9월 기본형건축비를 정기 고시할 때는 건축비 조정 지수를 구성하는 모든 품목의 가격을 조사해 금액을 산정하고 있다. 이와 별도로 매월 주요자재 4개 값을 확인해 단일품목 15% 이상 상승시 비정기 조정을 진행하고 있다.
정부는 비정기 조정 항목을 현실화 하고 조정 요건도 추가하는데 나섰다. 조정 항목은 PHC 파일, 동관 등을 창호유리, 강화합판 마루 등 사용빈도가 높고 기본형건축비 중 비중이 큰 항목으로 교체‧추가한다. 조정 요건은 복수품목 가격 상승으로 단일품목 15% 상승과 유사한 수준으로 자재비 급등시 정기고시 후 3개월 내라도 조정이 가능하도록 했다. 비중이 높은 상위 2개 자재의 상승률 합이 15% 이상인 경우와 하위 3개 자재의 상승률합이 30% 이상인 경우도 조정 요건에 추가했다.
주택도시보증공사(HUG) 고분양가 심사시 자재비 급등요인도 반영했다. 현행 고분양가 심사시에는 신규 사업장 분양가는 기 분양된 인근 유사 사업장 등의 시세에 기반해 산정하고 있다. 이를 개선해 급격한 자재비 급등 상황도 분양가 산정시 일부 반영할 수 있도록 고분양가 심사에 '자재비 가산제도'를 도입한다. 정상 수준을 초과해 자재비가 단기 급등한 공급 비상 상황 발생시 자재비 급등분 일부를 분양가에 반영하는 것을 골자로 한다.
분양가 현실화는 공급주체·건설사·조합은 숨통이 트이나 실수요자에게는 부담이 증가되는 우려를 낳고 있다. 사진은 신길동 아파트 단지와 주택./사진=미디어펜 김상문 기자
◆공급주체·건설사·조합은 숨통…실수요자 부담 증가 우려도
이번 제도 개선으로 건설 자재값 상승과 물가상승 등 수익성 악화로 골머리를 앓았던 공급주체와 건설사는 한 숨 돌리게 됐다. 적정 분양가를 맞추지 못해 사업이 연기되고 있던 정비사업 조합의 사업 재개가 가시화되고 있다. 이로 인해 도심 내 사업지 중 규제완화를 기다리며 지연되던 분양 단지들도 공급에 숨통이 트일 것으로 보인다.
국토부는 한국부동산원의 시뮬레이션 분석에 따르면 이번 제도 개선 영향으로 정비사업장의 분양가가 1.5~4% 상승할 것이라고 예상했다. 분양가 상승폭은 조합원수, 일반분양 가구수, 사업기간 등에 따라 달라질 것이라고 전망했다.
이에 대해 이은형 건설정책연구원 연구위원은 "단기적인 분양가 상승에 따른 신축 아파트 가격 상승은 해당 지역의 부동산 가격에 영향을 미칠 여지가 크므로 정부가 지금으로서는 분양가가 크게 오를 수 있다는 언급은 피하고 있는 상황"이라며 "이렇다보니 전반적으로는 각 사업장마다 차이는 있겠지만 당장의 정비사업 활성화에 큰 추진동력이 될 정도는 아니며 향후 합리적인 실제 제도 적용이 중요하다"고 말했다.
한국주택협회 관계자는 "예상 개선 폭이 기대에 비해 다소 미치지 못하는 아쉬움도 있으나 경직적이던 제도를 개선해 주택공급 촉진 효과가 있을 것으로 전망한다"라며 "이번 대책으로 주택사업에서 실제 발생하는 비용임에도 그동안 분양가에 반영이 어려웠던 항목이 반영될 수 있게 되는 등 민간 주택공급 저해요인이 개선될 것"이라고 평가했다.
분양가 현실화 전망에 도심 및 입지가 양호한 지역의 일반분양 물량에 대한 무주택 실수요자들의 부담이 증가할 우려도 나오고 있다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "고분양가 관리지역과 일부지역의 분양가상한제 적용 속에서도 분양가 인상이 꾸준했고 최근 원자재 가격 상승 속 기본형 건축비 가산비 인정 확대로 향후 공급가는 지금보다 더 올라갈 전망"이라고 말했다.
[미디어펜=이다빈 기자]