[미디어펜=류준현 기자] 최근의 급격한 시장금리 상승이 전국적으로 아파트가격 하락을 크게 부추길 것이라는 분석이 나왔다. 주택 매매가가 거듭되는 금리 인상으로 급락할 조짐을 보이는 가운데, 주택담보대출 및 관련 금융 익스포저의 부실위험에 대비해야 한다는 지적이 제기된다.
19일 한국금융연구원이 펴낸 '최근 부동산시장 현황 및 향후 리스크 점검' 보고서에 따르면 시장금리(국고채 3년물 기준)가 1.0%포인트(p) 상승할 경우 향후 8분기(2년)에 걸쳐 전국 아파트가격은 최대 4.57%p 누적 하락시키는 것으로 분석됐다. 지역별로는 수도권이 -5.0%p로 가장 컸고, 서울지역 -3.4%p, 5대 광역시 -2.85%p 순이었다.
최근의 급격한 시장금리 상승이 전국적으로 아파트가격 하락을 크게 부추길 것이라는 분석이 나왔다./사진=김상문 기자
지난해 하반기 이후 급격한 기준금리 인상으로 주택시장은 수요위축 및 거래절벽, 매매가 급락 등으로 이어지고 있다.
통상 주택가격이 하락할 것이라는 기대는 주택거래 감소와 관련 산업 위축을 유발하고, △민간소비 감소 △경기 위축 △가계부채 부실화를 심화시키는 것으로 알려져 있다. 금리상승 및 주택가격 하락이 자금조달비용 증가 및 자산가치 하락을 야기하게 돼, 민간소비·경기 위축으로 이어지고, 궁극적으로 대출자(차주)의 부실화로 이어지게 되는 것이다.
보고서를 작성한 신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 "(2008년 1분기~2022년 2분기를 분석한 결과) 시장금리 상승은 지역과 상관없이 아파트 가격의 전반적인 하락을 유발하는 것으로 나타났다"며 "서울을 제외한 수도권지역의 아파트가격이 상대적으로 부정적 영향을 크게 받는 것으로 분석된다"고 전했다.
특히 코로나19 팬데믹 기간인 2018년 이후의 '대안기간'을 분석한 결과, 이 기간 중 시장금리 상승 충격 영향은 전체 기간(2008년 1분기~2022년 2분기)보다 두드러졌다. 대안기간 중 시장금리 1%p 상승 충격은 8분기에 걸쳐 전국 아파트가격을 최대 5.04%p 하락시키는 것으로 분석됐다. 지역별로는 수도권 -5.77%p, 5대광역시 -5.73%p, 서울지역 -3.37%p 순이었다.
금리 상승이 지역별 아파트가격에 미치는 영향/자료=한국금융연구원 제공
해당 분석이 '금리상승'만을 변수로 사용한 점에서 집값 하락폭은 더 클 가능성이 농후하다. 신 선임연구위원은 △집값 폭등 후 장기균형화(오버슈팅)에 따른 주택가격 하락 기대 △경기둔화 △고인플레 등의 충격이 복합될 경우, 시장에 미칠 부정적 영향은 더욱 증폭될 수 있다고 평가했다.
가령 인플레, 고환율 등이 장기화되면 금리인상이 불가피하고, 이는 주택가격 하락을 부추겨 △가계소비 위축 △주담대 및 자영업자 부채의 부실화 요인 등으로 이어질 수밖에 없다. 특히 집값 하락에 따른 충격은 수도권 및 지방부터 본격화될 가능성이 높아, 선별적으로 대비해야 한다는 지적이다.
더불어 주택거래 침체로 건설경기가 본격 위축되면, 부동산업·건설사의 연쇄 부실화와 비은행권의 자금경색도 눈여겨봐야 하는 요소로 꼽힌다. 이에 사업장별·금융업권별로 부실위험을 점검하고, 채권시장안정펀드 확대 등 자금조달시장의 재정비가 긴요하다는 평가다.
다만 신 선임연구위원은 이번 하락 기조가 부동산시장의 일본식 장기침체로 이어지진 않을 것으로 내다봤다. 우리나라가 저출산-고령화 등의 인구 문제와 내수부진 심화로 일본과 비슷한 전철을 밟고 있지만, 지나친 기우라는 것이다. 오히려 국내 주택시장은 완만한 형태로 가격 상승세가 둔화돼 장기간 부진 양상이 이어질 것이라는 분석이다.
신 선임연구위원은 "일본은 주로 경기 변동성이 높은 상업용 부동산 버블 붕괴에 기인한 반면, 우리나라는 가계부채와 연계된 주택시장의 문제이며, 주담대는 안정된 담보대출인정비율(LTV) 수준을 유지하고 있다"며 "핵가족화로 인한 세대 분화 등의 영향을 고려하면 붕괴로 연결될 정도의 거품 상황은 아닌 것으로 판단된다"고 진단했다.
[미디어펜=류준현 기자]