[재테크] 바뀌는 부동산정책의 리듬…영끌족에게 동아줄 될까?

금리인상을 계기로 부동산시장 위축이 심화되고 있다. 연 8%대를 목전에 두고 한없이 올라가던 주택담보대출 금리가 한풀 꺾였지만, 주택거래량이 반 토막났고 집값도 급락했다. 매도시기 마저 불투명해지는 요즘이다.

최근의 규제와 자금상황은 시장 위축을 고착화했다. 가격은 수요와 공급의 균형점에서 결정되는데, 2021년, 부동산 가격의 '상승기'까지는 △증가한 수요 대비 공급의 불균형 △시장의 초저금리 △풍부한 유동성 등이 가격을 결정짓는 요소였다. 특히 특정지역의 수요를 부추기는 정책과 그에 따른 풍선효과는 타지역의 가격 상승으로 이어지기도 했다. 

하지만 지난해부터 금리상승에 따른 금융비용 증가, 유동성 감소로 시장이 변했다. 여기에 대출규제로 인한 수요억제와 다주택자대상 고강도 정책규제 시행 등이 연이어 쏟아지면서 시장 내‧외부적으로 변화기를 맞이하고 있다. 이에 상대적으로 여유자금을 가진수요자들이 배제되면서 수요가 크게 줄었고, 가격하락에 대한 불안심리마저 커졌다. 거래량은 급감했고 집값은 곤두박질쳤다.

시장은 부동산 가격의 경착륙을 기대하고 있다. 최근 경기도가 분석한 자료에 따르면 2022년도 경기도 부동산 총거래량은 전년대비 46.6% 감소했다. 급감한 거래량 만큼 가격도 급락했다. 실수요자들도 '부동산 가격 하락'을 반길 것이다. 

하지만 부동산 가격 급락은 건설산업의 침체를 부추길 수 있다. 주택시장 침체가 지속되면 자산가치 하락에 대한 불안감으로 구매심리가 위축되고, 부동산 시장경색으로 촉발되는 자금유동성 압박 탓에 공급자의 사업운영 리스크가 높아지는 까닭이다. 더욱이최근 다주택자 규제완화 등 부동산 완화정책을 적극 시행한 정부로선 가격하락 정책을 펼치기 쉽지 않다.

이에 실수요자들은 과거의 영광을 기다리기보다 신중한 판단이 필요하다. 정부의 정책변화가 효과를 보이려면 시간이 필요하다. 규제완화로 부동산 수요가 확대됨에 따라, 거래량이 증가할 가능성은 높아지고 있다. 한편으로 과거와 달리 시장의 유동성은 감소했고, 금리는 여전히 높은 수준이다. 경기침체라는 또 다른 안개도 오고 있다.

가격 급락과 거래량 증가에 따른 일시적인 반등은 올 수 있겠지만, 지난 2021년 수준의 가격으로 되돌아가기에는 단기적으로 쉽지 않을 전망이다. 긴 호흡을 가지고 수요 회복에 따른 시장 분위기 반전신호를 기다려야 한다. 즉시 움직이기 보다 '현금성자산'의 비중을 늘려 자금의 유동성을 충분히 확보해야 한다. 

경기침체는 아직 오지 않았고, 점점 다가오고 있다. 보이지 않는 안개 속에서 앞으로 나아가기 위해서는 '강한 체력'이 필요하다. 현재의 고금리 시장은 예금 및 채권 등의 운영을 통해 안정적으로 높은 수익을 얻을 수 있는 기회이고, 자금을 늘릴 수 있는 시기인 셈이다. 

내리막이 있으면 오르막이 있듯, 경기 악화 속에서 시장은 비용 감소와 투자 활성화를 필요로 할 것이다. 또 각국 정부는 발맞춰 정책을 시행하기 위해 분주할 것이다. '침체'라는 무거운 모래주머니가 가벼워지는 시기가 올 것이므로, 보다 선명해지는 투자기회를 노리면서 체력을 키우는 것이 불확실성을 이겨내는 큰 힘이 될 것이다.