재건축을 추진 중인 서울 강남구 대치동 은마아파트 전경/사진=미디어펜
[미디어펜=유진의 기자]‘재건축 초과이익 환수제’(이하 재초환)로 서울 주요 지역 재건축사업이 발목을 잡히면서 재건축 부담금을 줄이기 위한 조합들의 고민이 깊어지고 있다.
법 개정이나 인허가 속도를 조절하는 방법이 있지만 사업비 차입에 따른 금융이자가 계속 불어나는 만큼 무조건 사업을 지연시키는 게 최선은 아니라는 분석이다.
이에 따라 단지 고급화를 통해 부담금을 최소화시키는 방법이 새로운 대안으로 떠오르고 있다.
◆특화설계 등 단지 고급화 통해 단지 가치 높이고 향후 시세차익 노려
재초환은 추진위원회 승인 시점을 기준으로 준공 시까지 조합원 1인당 평균 재건축 개발이익이 3000만원을 넘으면 초과금액의 최대 50%를 부담금으로 내도록 한 제도로 지난해 부활했다. 서울시 주요 지역 재건축 추진을 발목 잡는 최대 걸림돌로 손꼽히고 있다.
부담금은 조합원 1인당 평균 이익과 부과율을 곱해 산정한다. 조합원당 평균 이익이 높으면 부담금 역시 높아진다. 평균 이익이 높다고 꼭 반가워할 만한 일은 아닌 셈이다.
예를 들어 조합원 1인당 평균 이익이 4억원일 경우 '2000만원 + [(4억원-1억1000만원) * 50%]'의 부과율 산식을 적용, 조합원 세대당 1억6500만원의 부담금이 부과된다.
부동산 전문가들은 재개발 사업의 경우 사업에 소요되는 원가(공사비·각종 용역비 등)를 낮춰 개발이익을 높이는 방법으로 조합원분담금을 낮추는 것이 유리하지만, 재건축 사업의 경우에는 반대로 사업 원가를 높여 개발이익을 줄이고 단지 고급화를 통해 향후 시세차익을 올리는 것이 유리하다고 조언한다.
특화설계나 고급 마감재 등으로 공사비를 올리면 재건축 이익이 줄어드는 반면 부담금 역시 적게 낼 수 있다. 또한 고급화 덕분에 준공 후 집값 상승도 기대할 수 있다. 부담금은 준공시점의 주택 공시가격, 분양가격 등이 기준인 만큼 준공 이후 집값 상승분은 포함되지 않아 일석이조의 효과를 누릴 수 있다.
‘래미안 블레스티지’(개포주공2차 재건축)는 공사가 한창 진행 중인 상태에서 조합 요구로 단지 외관, 커뮤니티, 조경 특화공사를 추가했는데 추가공사비로는 약 200억원이 투입된 것으로 전해졌다.
‘아크로리버파크’(신반포한신1차 재건축)는 소형 평형에도 대리석 마감재, 독일산 고급 주방가구 등 인테리어 고급화를 적용, 전용면적 59㎡의 분양가가 10억원에 달하며 고분양가 논란도 있었다. 하지만 보란 듯이 분양에 성공했고, 현재는 분양가 대비 10억~15억원 가량 프리미엄이 붙어 거래되고 있다.
서울 용산구 이촌동 렉스아파트를 재건축한 ‘첼리투스’는 일반분양을 포기하는 대신 단지 고급화를 통해 지역 랜드마크로 각광 받고 있다. 이 단지 조합원 평균 분담금은 약 5억4000만원이었지만 금년 2월 전용 124㎡ 가 각각 32억4000만원과 34억3000만원에 거래돼 분양가 대비 10억~14억원의 프리미엄이 붙었다.
이 밖에 재초환이 적용되는 송파구 잠실동 잠실주공5단지와 강남구 대치동 은마아파트는 단지 고급화를 위해 ‘국제현상설계공모’를 진행했고 잠실 우성1~3차, 잠실 진주, 개포주공5차 등 인근 재건축 단지들 역시 설계 공모를 통해 아파트 외관, 평면, 인테리어, 조경, 커뮤니티 등 단지 특화에 정성을 쏟고 있다.
양지영 R&C연구소장은 “공사비를 더 들여 최고급 아파트로 건설하면서 재건축 초과이익 부담금을 줄이는 방안이 대세”라며 “특화 설계를 통해 높아진 단지 가치가 시세에 반영되고 있는 만큼 이를 모방하는 사례도 더욱 늘어날 것”이라고 전망했다.
[미디어펜=유진의 기자]