[르포]용적률 그대로인 '35층 제한 폐지'...한강변 재건축 아파트 시큰둥

[미디어펜=이다빈 기자]한강변 재건축 단지들의 층고 제한이 풀렸지만 조합원들의 반응은 시큰둥하다. 용적률이 그대로라는 점에서 수익성 개선 효과가 미미할 것이라는 분석이 나오면서다.

8일 업계에 따르면 35층 층고 규제가 폐지된 후에도 서울 여의도, 용산, 압구정 일대 재건축 추진 단지들이 밀집된 지역에서의 주목할 만한 거래 움직임은 없는 것으로 확인됐다.

서울 영등포구 여의도동 내 A공인중개사사무소 대표는 "재건축 이슈가 있는 여의도 시범아파트, 삼익아파트 등에서 35층 층고 규제 폐지 이후 매수 문의 건수 변화는 없다"라며 "대선 후 부동산 정책 변화에 따른 추가 조정이 있을 수 있으니 지켜보겠다는 관망세가 여전하다"라고 말했다.

그는 이어 "아파트가 높게 올라가면 재건축 될 단지의 가치는 높아질 것"이라면서도 "조합원들도 용적률이 그대로이니 층고 규제가 풀려도 재건축 가구 수가 기존 예상 가구 수에서 크게 늘어나지 않을 것이라고 판단하는 분위기"라고 말했다

서울시는 지난 3일 '2040 서울도시기본계획'을 통해 주거용 건축물에 35층으로 적용해 온 층고 규제를 없애겠다고 발표했다. 도시기본계획은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'(국토계획법)에 따른 최상위 법정계획으로 각종 도시계획의 지침이다. 이번 서울도시기본계획 발표는 오세훈 서울 시장이 취임 후 처음 수립해 발표하는 장기종합계획이다.

2014년 박원순 전 서울시장이 수립한 '2030 서울도시기본계획'에서는 무분별한 돌출 경관 방지를 목적으로 서울 전역 주거용 건축물의 높이가 35층 이하로 제한됐다. 서울시는 현행 건축물 높이 규제로 한강변의 획일적인 스카이라인이 형성됐다고 판단, 개별 정비계획 심의 단계에서 지역 여건에 맞게 층고를 허용해 다채로운 스카이라인을 유도한다는 방침이다.

이에 따라 건축물의 형태가 유연하게 조정될 전망이지만 조합원들은 일반분양 가구 수 증가를 통한 수익성 개선은 제한적이라고 보고 있다. 

여의도 시범아파트 조합원 B씨는 "(층고 규제 폐지 후) '마천루 아파트', '초고층 아파트' 등에 대한 기대는 있지만 용적률이 그대로라 일반분양 물량이 크게 늘어나지는 않을 것"이라며 "조합 분담금 감소 등 실질적인 이익이 있을지는 잘 모르겠다"라고 말했다.

서울시는 올해 공청회를 비롯해 국토교통부 등 관련 기관 협의, 시의회 의견청취, 도시계획위원회 심의 등을 거친 뒤 연말까지 '2040 서울도시기본계획'을 확정할 방침이다. 전문가들은 새로운 도시계획이 재건축이 지체됐던 단지들에게 환영받기 위해서는 추가적인 행정 보완이 필요하다고 분석하고 있다.

송승현 도시와경제 대표는 "완공 후 아파트의 상품성은 개선되겠지만 용적률이 변화가 없어 (층고 규제 폐지 발표가) 재건축 예정 단지에 미치는 영향은 한계가 있다"라며 "용적률을 완화해 실제 일반분양 물량을 늘리기 위해서는 공공기여, 임대주택 비율 등을 통한 정부 차원의 합의가 필요할 것"이라고 설명했다.

그는 이어 층고 규제 폐지가 해당 단지들의 재건축 속도에 미칠 영향에 대해서는 "최근 서울 청약 경쟁률이 저조한 점과 현재 거시적인 경제 상황 등을 따져 보았을 때 행정적인 보완이 없으면 재건축 절차나 속도 등을 앞당기지는 못 할 것"라고 말했다.

한편 오 시장은 최근 대선 부동산 공약으로 언급된 '용적률 500% 4종 주거지역 신설' 공약에 대해 "특정 지역을 지적하면서 용적률을 500%까지 올린다든가 일반주거지역 4종을 신설해 용적률 획기적으로 올린다는 공약은 도시행정을 하는 사람 입장에서는 무리한 제안"이라고 지적했다.